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Übersicht Mietrecht in Dubai

(Dubai, 21/10/2013) Das universelle (private und gewerbliche) Mietrecht im Emirat Dubai sorgt immer wieder für Unklarheiten und Ungereimtheiten. Dies wird aktuell wieder überdeutlich bei steigenden Immobilienpreisen, mit denen selbstverständlich auch Mieterhöhungen oder auch das (nicht selten unberechtigte) Begehren derselben einhergeht.

Mit Stand Oktober 2013 sind die Rechtsgrundlagen für das Mietrecht im Emirat Dubai:

Wir haben zu den jeweiligen Gesetzespublikationen (in PDF Format) verlinkt, so dass die Quellen mühelos herunter geladen werden können. Interessant ist unter anderem, dass i.d.R. zwischen gewerblicher (non-residential) und privater (resi­dential) Mietsache nicht groß unterschieden wird.

 

Zusammenfassung der wesentlichen Regelungsbestandteile der Gesetze 26/2007, 33/2008 und des Decree 2/2011

MietrechtDubai1 

  • Mietverträge sind bei der RERA zu registrieren (vgl. Art. 4 Abs. 2 – 33/2008). Strittige Verfahren vor dem "Rent Committee" können von der RERA auch für nichtregistrierte Verträge angenom­men werden – müssen es aber nicht (!). Da in diesem Artikel nicht spezifisch geregelt ist, wer die Registrierung vorzunehmen (und zu bezahlen!) hat, dürfte es angebracht sein, sich als Mie­ter um die Registrierung wie auch die Gebührenzahlung zu kümmern (vgl. Art. 22 – 26/2007). Die Registrierung erfolgt aktuell als sogenanntes EJARI-Verfahren.
     
  • Sämtliche Änderungen des Mietvertrages in Bezug auf Miethöhe, Beendigung mieterseits, allgemeine Vertragsklauseln sind mit 90 Tagen Frist zum Ablauf des Mietvertrages anzuzeigen (vgl. Art. 14 – 33/2008). In den meisten Mietverträgen wird die Klausel zugefügt, dass der Mieter mit 60 Tagen Frist zum Ablauf des Mietvertrages anzeigen muss, wenn er den Mietvertrag nicht verlängern will. Das ist dann natürlich rechtens. Wichtig jedoch: Die Anzeige der Mieterhöhung durch den Vermieter erfordert zwingend die 90 Tage Frist! Außer, der Mietvertrag enthält auch hier eine andere Fristklausel. Das Gesetz regelt nicht, wie diese "Änderungsmitteilungen" zu erfolgen haben. Es ist empfeh­lenswert, diese zumindest über eingeschriebenen Brief (Registered Mail) zuzustellen oder zu­zustellen zu versuchen.
     
  • Dem Vermieter stehen lediglich Sonderkündigungsrechte wie folgt zu:
    Vor Ablauf des Mietvertrages (d.h. i.d.R. fristlos) bei Mieter-seitigen Vertragsverstößen, wie sie im Art. 25, Absatz 1, Ziffern a. bis i. (33/2008) aufgeführt sind. Die Kündigung muss zwingend über die Zustellung via öffentlichem Notariat (Notary Public) oder durch eingeschriebenen Brief (Registered Mail) erfolgen.
    Zum Ablauf des Mietvertrages (mit einer Frist von 12 Monaten zum Vertragsende!!!) lediglich im Falle der Abrissabsicht für Neubau, bei massivem Renovierungsbedarf (erfordert ein ent­sprechendes Gutachten der Dubai Municipality!), bei Eigenbedarf für sich selbst oder einen Nachkommen ersten Verwandtschaftsgrades (wenn er nachweisen kann, dass er nicht über eine adäquate Alternativimmobilie verfügt) sowie bei Absicht, die Mietsache zu verkaufen (vgl. Art. 25, Abs. 2, Ziffern a. bis d. und Nachsatz – 33/2008).
    Hat der Vermieter mit Eigenbedarf gekündigt, darf er die Mietsache 2 (Residential) bzw. 3 Jahre (Non-Residential)gerechnet ab dem Datum seines eigenen Einzugesnicht an Dritte vermieten. Ausnahme: Es ist ihm vom "Rent Committee" unter Vorbringung besonderer Gründe eine ver­kürzte Sperrfrist genehmigt worden. Andernfalls macht er sich gegenüber dem (früheren) Mieter schadensersatzpflichtig (vgl. Art. 26 – 33/2008). Auch eine diesbezügliche Kündigung muss zwingend über die Zustellung via öffentlichem Notariat (Notary Public) oder durch eingeschriebenen Brief (Registered Mail) erfolgen.
     
  • Mietverträge beinhalten also – letztlich sehr mieterfreundlich ausgerichtet – eine "automatische Verlängerung" um ein weiteres Vertragsjahr zu denselben Konditionen, außer Änderungen sind fristgerecht angekündigt worden - bzw. die vermieterseitige Sonderkündigung ist ordentlich erfolgt – und "rechtens".
    Merke: Der Vermieter kann nicht einfach kündigen, weil er das Vertragsverhältnis "ein­fach so" nicht fortsetzen möchte – der Mieter kann das sehr wohl!

MietrechtDubai2

  • Seit 2011 ist die Berechtigung des Vermieters zur Mieterhöhung in Abhängigkeit von einer Stadtbezirk-bezogenen Indexmiete geregelt (vgl. Decree Nr. 2 aus 2011):
    KEINE Mieterhöhung, wenn die aktuelle Miete
    bis zu 25% unter der aktuellen Vergleichsmiete liegt.
    5% Mieterhöhung, wenn die aktuelle Miete
    zwischen 26% und 35% unter der aktuellen Vergleichsmiete liegt.
    10% Mieterhöhung, wenn die aktuelle Miete
    zwischen 36% und 45% unter der aktuellen Vergleichsmiete liegt.
    15% Mieterhöhung, wenn die aktuelle Miete
    zwischen 46% und 55% unter der aktuellen Vergleichsmiete liegt.
    20% Mieterhöhung, wenn die aktuelle Miete
    mehr als 55% unter der aktuellen Vergleichsmiete liegt.

Die aktuelle Vergleichsmiete entspricht dem "Mietpreisindex im Emirat Dubai", wie er laufend von der RERA ermittelt und gepflegt wird. Eine Quasi-Veröffentlichung erfolgt über den allgemein zugänglichen "Rental Increase Calculator" unter der Internetadresse:

http://www.dubailand.gov.ae/English/eServices/RentalIncreaseCalculatorEN.aspx

Soweit die wesentlichen Regelungsbereiche zum Mietrecht in Dubai – analog zur absoluten Mehrzahl der immer wieder auftauchenden Fragestellungen von Mieterseite sowie der wohl Mehrzahl an Ausei­nandersetzungen vor dem "Rent Committee". Was jedoch nicht heißen soll, dass nicht noch weitere hoch interessante gesetzliche Regelungen bestehen:

  • Die vereinbarte Miete inkludiert die Nutzung aller Einrichtungen der Mietsache, wie z.B. (jeweils sofern vorhanden): Swimming Pool, Spielplatz, Sporthalle, Fitnessraum, Parkplatz (!), sofern nichts Abweichendes vereinbart ist (vgl. Art. 11 – 26/2007). Bei Apartments gehören alle Einrichtungen des sog. Gemeinschaftsvermögens automatisch anteilig mit zur Mietsa­che. Ob das Apartment einen eigenen Parkplatz hat oder nicht, lässt sich aus dem Dubai Land Department Title Deed des Eigentümers ersehen, den man spätestens bei der DEWA-Regist­rierung zu Gesicht bekommen muss.
     
  • Die Miete ist vom Mieter zu vereinbarten Terminen zahlbar (üblicherweise mit vordatierten Schecks 'manifestiert'). Ist jedoch kein klares Datum vereinbart, ist die Miete in 4 (!) Quartals­raten jeweils zum Beginn des laufenden Quartals zu zahlen (vgl. Art. 12 – 26/2007).
     
  • Sofern im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart worden ist: Die Durchführung von 'Maintenance' obliegt dem Vermieter. Er muss alle Defekte und Störungen, die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigen, beseitigen (vgl. Art. 16 – 26/2007).
     
  • Die Nutzungsweitergabe der Mietsache an Dritte wie auch die Untervermietung ist statt­haft, sofern der Vermieter dieser zugestimmt hat. Dies kann auch schon generell im Miet­vertrag so geregelt werden (vgl. Art. 24 – 26/2007).
     
  • Wenn dem Hauptmieter gemäß Art. 25, Absatz 1, Ziffern a. bis i. (33/2008) gekündigt wurde, der Untermieter aber einen schriftlichen Vertrag mit Genehmigung des Vermieters hat, so kann dieser die Nutzung der Mietsache zu den Konditionen des Hauptmietvertrages über­nehmen (!) (vgl. Art. 30 – 26/2007).
     
  • Es ist dem Vermieter verboten, Versorgungsleistungen der Mietsache (Strom, Gas, Wasser, Klimaanlage etc.) zu unterbrechen bzw. abzustellen, wie auch anderweitig die Nutzung der Mietsache durch den Mieter einzuschränken (siehe Anstrich zum Art. 11 – 26/2007, Stichworte Swimming Pool, Spielplatz, Sporthalle etc.). Der Mieter soll in diesem Fall sogar bei der nächsten örtlich zuständigen Polizeidienststelle zum Zwecke der Beweisführung eine Anzeige des Vorfalls vornehmen und sodann eine Beschwerde beim "Rent Committee" einreichen, um seinen Schadensersatz geltend zu machen (vgl. Art. 34 – 26/2007).
     
  • Im Todesfalle einer der Vertragsparteien geht das Vertragsverhältnis an die Erben über. Die Erben des Mieters haben jedoch ein Kündigungsrecht: 30 Tage ab Mitteilung des Todesfalls an den Vermieter oder zum Ablauf des Mietvertrages (vgl. Art. 27 – 26/2007).
     
  • Hat der Vermieter "einfach so" die Mietsache an einen neuen Eigentümer verkauft, berührt das die Gültigkeit des bestehenden Mietvertrages nicht (vgl. Art. 28 – 26/2007).

Das "Dubai Municipality’s Rent Committee" (DMRC) ist zuständig für alle Beschwerdeverfahren. Es soll eventuell am 1. Dezember 2013 durch das sog. "Rent Dispute Settlement Centre" (RDSC) ersetzt werden. Siehe http://www.thenational.ae/uae/dubai/dubais-fast-track-rent-dispute-centre-to-start-in-december.

Bis auf weiteres gelten aber folgende Kontaktmöglichkeiten:

http://www.dubai.ae/en/Lists/HowToGuide/DispForm.aspx?ID=24

Standort des DMRC:
Dubai Municipality Rent Committee
Third Floor, Dubai Municipality Building
Baniyas Road, Al Rigga, Deira, Dubai
Telefon:           +971.4 2215555
E-Mail:             N/A

Wir hoffen, mit dieser Zusammenfassung einiges "Licht in’s Dunkel" des Mietrechts in Dubai gebracht zu haben. Über Anmerkungen und Anregungen freuen wir uns immer.

Dubai, im Oktober 2013

Martin Kraeter
mk@mciclt.com

Diese Übersicht können Sie auch als PDF downloaden.

 

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