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Dubai: Willkommen zurück – hoffentlich nicht (zu) geradlinig rein in den nächsten Crash

(Dubai, 29.08.2013) Ich erinnere mich dieser Tage immer wieder mit Gänsehaut an viele Überschriften der Jahre 2008 bis 2010: Als Dubai von der globalen Finanzkrise schwer gebeutelt wurde, der Immobilienmarkt zusammenbrach und manch einer sich in der Rush Hour sogar etwas verloren vorkommen konnte – auf Straßen, die für 5 bis 8 Millionen Einwohner konzipiert, zeitweise aber von höchstens 1,8 Millionen genutzt wurden.

Die Wüste kehrt zurückManch einer entwickelte sogar Szenarien, wie Dubai wieder von der Wüste zurück erobert werde. In dieser Zeit wurden Hunderte (gefühlt Tausende) Mittel- und Oberklasseautos einfach am Flughafen abgestellt. Oft mit Papieren, Kreditkarten, Scheckbüchern und Entschuldigungsbriefen der Besitzer im Handschuhfach – weil diese sich über Nacht wegen Überschuldung oder „Schüttelschecks“ ins Ausland absetzen mussten.

Parkplatz Dubai AirportDie Jahre 2011 und 2012 waren von weit mehr Rationalität bei der Fragestellung geprägt, was denn nun gut und was schlecht sei für diese Stadt. Eine „Rückbesinnung“ auf die Drehscheibenfunktion als Handels- und Dienstleistungsplatz erreichte die Wirtschafts- und sogar Förderpolitik. Der Tourismus wurde endlich mit der adäquaten Aufmerksamkeit bedacht, die er sich eigentlich schon Jahre zuvor als wichtiger Wirtschaftsfaktor der Stadt erarbeitet hatte. Nicht zu vergessen der Einzelhandel (Retail), weiterhin massiv „gepusht“ durch die weitere Eröffnung von Mall nach Mall.

Spätestens 2012 war für jeden ersichtlich: Dubai ist dabei, sich von den massiven Blessuren des „Downturn“ zu erholen und hat wohl aus der Krise gelernt, auch wenn der Preis hierfür hoch war. Kurzfristige Umbenennungen von maßgeblichen Bauten, um mehr als üblichen Bezug zum „großen Bruder“ in Abu Dhabi herzustellen, sprachen (selbstverständlich doch irgendwie unausgesprochen) Bände über das, was in den Krisenjahren hinter den Kulissen alles gelaufen sein muss. Konsolidierung war der zentrale Begriff, Wachstum wurde auf einmal immer auch auf seine Nachhaltigkeit überprüft.

 

 Und jetzt – im Spätsommer 2013?

Die Konsolidierung ist bereits in vielen Bereichen wieder vom Boom überholt worden – mit allen positiven wie auch negativen Begleiterscheinungen. Für mehr und mehr Leute wachsen die Bäume in Dubai wieder stetig in den Himmel – und für noch mehr Leute steigen die Kosten rapide.

Der Immobilienmarkt hat sich wieder in den Vordergrund der Wahrnehmung und Berichterstattung gedrängt: Maßgeblich stimuliert durch ein zeitlich begrenztes, aber halt internationales Event – die EXPO 2020. Aber auch durch eine stetige Nachfragesteigerung in Folge der Konsolidierung von Sektoren, die immer auch viel mit Menschen, also Arbeitsplätzen, zu tun haben.

Obwohl die Entscheidung über die Austragungsstadt der EXPO 2020 erst im November 2013 getroffen wird, geht mittlerweile jeder davon aus, dass Dubai seine Mitbewerber Izmir (Türkei), Jekaterinenburg (Russland) und Sao Paulo (Brasilien) klar ausstechen wird. Und „die Märkte“ fangen an, dem vorzugreifen.

Werfen wir einen Blick auf die dynamische Entwicklung des Immobilienmarktes in der Zeit vom 2. Quartal 2012 bis zum 2. Quartal 2013, so ist es schon beeindruckend, wie schnell sich der Markt wieder vom Käufer- zum Verkäufermarkt gedreht hat:


Privater Mietmarkt

  • Mieten für Wohnungen sind um 20%, für Häuser um 17% gestiegen – bei einer massiven Zunahme der Dynamik (Q1 zu Q2 alleine +7% für Wohnungen und +6% für Häuser).
  • Die Preisvorstellungen bei Angebot und Nachfrage driften wieder auseinander, auch bedingt durch sehr mieterfreundliche Gesetzgebung. Vermieter versuchen nicht mehr, ihre Mieter zu halten, sondern zielen stark auf Neuvermietung ab, welche nicht vom „Rent Cap“ tangiert ist.
  • Waren in einem „Jahresmiete-Markt“ letztes Jahr noch 4 bis 6 Raten für die Mietzahlung üblich, setzen sich gerade wieder 1 bis max. 2 Raten durch. Ebenfalls fast schon übliche „Incentives“ wie mietfreie Zeit, 14 Monate = 1 Mietjahr usw. sind fast über Nacht aus der Akquisitionspalette der Vermieter verschwunden.


Privater Kaufmarkt

  • Kaufpreise für Wohnungen sind um 38%, für Häuser um 24% gestiegen – bei ebenfalls massiver Zunahme der Dynamik (Q1 zu Q2 alleine +12% für Wohnungen und +8% für Häuser).
  • Während Selbstnutzer mit Investoren momentan noch ungefähr gleichauf liegen, bringt die schnelle Dynamik mit sich, dass diese wohl wieder von Investoren überlagert werden.
  • Abverkauf „vom Plan“ (Off-Plan) funktioniert auch weiterhin gut bis prächtig. Die von vielen geforderte Vereinbarung von Haltefristen bei Off-Plan-Käufen liegt überwiegend in den Händen der Entwickler und nicht beim Gesetzgeber. Mit weiterer Zunahme der Dynamik werden etliche „Developer“ auch aus der Motivation des Eigenhandels auf Haltefristen verzichten – Dubai wird dann sicherlich wieder das Eldorado der „Flipper“.


Gewerblicher Mietmarkt

  • Die Büromieten sind um stattliche 43% gestiegen – bei ebenfalls massiver Zunahme der Dynamik (Q1 zu Q2 alleine +26%). Dies verwundert allerdings angesichts eines Leerstandes von fast 50%.
  • Als Marktstandard haben sich Einheiten zwischen 150 und 300 m² mit Vertragslaufzeiten über 2 bis 3 Jahre heraus kristallisiert. Wurden bisher mehrere Monate Mietfreiheit zur Mieterakquise angeboten, wird sich die Mietfreiheit wohl auf einen Standard von 2 Monaten einpegeln.
  • Das Flächenüberangebot wird weiter anhalten – gleichzeitige Steigerung der Nachfrage wird aber dennoch weitere Mietsteigerungen stimulieren. In Folge tendieren mehr und mehr lokale Firmen zum Kauf.


Gewerblicher Kaufmarkt

  • Das Transaktionsniveau stieg nur marginal um 6%, wobei auch hier wieder in Q1 zu Q2 eine Dynamikzunahme, +7%, zu verzeichnen war.
  • Lageabhängig sind die Preisschwankungen ebenso enorm – Jumeirah Lake Towers (JLT) +27% bis Dubai Investment Park (DIP) -18% - wie auch die aktuellen m²-Preise: von 1.321 US$ (Dubai Investment Park) bis 5.286 US$ (Dubai International Financial Centre).
  • Der Gewerbeflächenmarkt ist und bleibt stabil, da immer mehr Unternehmen Dubai als Geschäftssitz wählen, was mit Steigerung von Kauf-/Investitionsbereitschaft einhergeht.


Dubai Expo PlanEs liegt eigentlich jetzt schon auf der Hand, dass spätestens zum Ende Q1/2014 das Preisniveau der Hoch-Zeit in 2008 – man erinnere sich: dieses lag merklich über dem Niveau von z.B. London Westend! – erreicht sein wird. Welchen „Turbo“ die Preisentwicklung nehmen wird, wenn dann im November der Zuschlag für die EXPO 2020 an Dubai geht, vermag keiner verlässlich einzuschätzen.

Der erwartete Zuschlag für die EXPO 2020 macht die Boomphasen-Erwartung für den Immobilienmarkt Dubais spannend bis schwindelerregend – ist doch von 5 bis 6 Boomjahren auszugehen, die auf dem sowieso bereits heftigen „Peak“-Niveau von 2008 (spätestens Anfang 2014 wieder erreicht) aufsetzen.

Die Bäume dürften also noch weiter in den Himmel wachsen, als bisher für möglich gehalten. Ein in der Region immer einzukalkulierender Absturz dürfte aber ebenfalls heftiger ausfallen, als bisher erlebt.

Während für Immobilieninvestoren der richtige Zeitpunkt des „Einstiegs“ – jetzt bis spätestens Ende 2013 – klar sein dürfte, bedarf es bei der Wahl des richtigen Zeitpunkts für einen Exit viel Fingerspitzengefühl und eines guten „Ohrs auf der Schiene“.

Martin Kraeter

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    Anonymous - 30. August 2013

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